新闻是有分量的

房地产回归 拉动经济的“金钥匙”还是饮鸩止渴

2016-04-29 08:59栏目:楼盘

目前采取的政策是以房地产经济主要拉动力,但问题是,正如民生宏观管清友和朱振鑫所说,房地产投资今年“逆势”反弹并非好事,因为现在这个市场的需求端和供给端都已今非昔比:刚需已一去不复返,而库存则处于高位,且比2013年初的上一轮反弹要严重的多。

在“房地产+基建+信贷”的组合回归之后,中国经济数据明显好转。然而,现在的政策建立在高杠杆基础之上,信用政策转向宽松模式,这就在刺激经济扩张的同时也埋下了隐患。

在中信证券彭文生、张文朗看来,中国经济好转有一个完整的逻辑链条,即:“金融系统的宏观审慎监管放松+政府债务重组”驱动“信贷高速扩张”,“信贷高速扩张”催生“基建+房地产”投资热潮,从而带动经济整体好转。

中信证券认为,与以往金融周期上半场的经济周期不同,当下的周期归来正处于金融周期下半场,是非典型的经济周期。这种周期下的理想政策组合是“紧信用、松货币、宽财政”,中国过去两年基本遵循着这种模式,但最近却转向了“宽信用、松货币”+有序出清的债务重组方式。伴随着房地产市场刺激,这或许是一种饮鸩止渴之策。

目前采取的政策是以房地产为经济主要拉动力,但问题是,正如民生宏观管清友和朱振鑫所说,房地产投资今年“逆势”反弹并非好事,因为现在这个市场的需求端和供给端都已今非昔比:刚需已一去不复返,而库存则处于高位,且比2013年初的上一轮反弹要严重的多。因此,房地产现在的核心任务应是去库存,这个时候因为短期需求回暖而扩大投资只会加剧长期过剩。

“房地产+信贷”这种政策组合回归虽然有力地推动了经济,但也可能带来一些负面影响,继而制约本轮周期上行。房地产业本应在库存高企之际去杠杆,但杠杆不减反增,这会挤压实体经济,导致宏观经济结构失衡恶化。而且,会令中国经济在内外需求之困中越陷越深,而信贷高增长和刺激过度会引发通胀超预期上升。一旦房地产泡沫越吹越大,要么泡泡沫膨胀到极致而破裂,要么引发政府调控,继而触发经济再度转为下行。

经济结构失衡恶化

高负债企业杠杆率居高不下,房地产企业杠杆不减反增。由于房地产市场是这轮周期主要的拉动力之一,考虑到房地产价格和信用快速扩张之间存在螺旋式推升的关系,因此,在经济上行动力减弱、扩张时间更短的时候,过于强势的房地产行业理应降低杠杆,以减少风险。

但事实并非如此。房地产行业和基建部门这些信贷扩张最迅猛的部门非但没有去杠杆,反而在逆势加杠杆,其杠杆率(负债/资产比率)居高不下。这种做法虽然短期内刺激了经济增长,但也会使得过去积累的问题更加严重,这会反过来压制本轮经济周期的上行动力和持续性。

房地产反弹会挤压实体经济。因为房地产明显上行背后,正是大量的信贷资金涌入的结果。而这将对其他行业的信贷资源分配产生挤压效应。房价大涨也会推升其他行业的成本。这种显著的结构性效应将会加剧宏观经济失衡,这会反过来抑制下半场经济周期上行的高度。

宏观经济可能在“需求之困”中越陷越深:

信贷+房地产驱动的资产价格高位上行和宏观企稳,在短期有助于汇率稳定,但也降低了通过汇率调整纾解外需不足的可能,并且加大了中期的汇率调整压力。而人民币实际有效汇率高估将对出口形成抑制,这是造成外需不足的原因之一。内需方面,房价上涨并没有形成正面财富效应,反而对消费形成挤压,抑制了内需。当前的周期回暖,建立在房地产价格高位上行的基础上,这对居民消费进一步形成了抑制,不利于打破“需求之困”,将进而抑制下半场周期上行的动力。

资产泡沫风险加大

资产泡沫的风险主要来自于当前广泛谈及的“房地产去库存”,这可能引发经济周期再次转向。中信证券分析认为,真正意义上的房地产去库存,指的是“需求增量要大大超过开发商手中的房子存量”,因为有很多需求是面向二手房的。

房地产需求的上升必须有一个前提,即房价上涨预期。这涉及到房地产与一般商品不同的另一个重要差别——很强的“金融资产”属性,

虽然大家买房一方面是为了居住,但一点保值增值动机都没有的“刚需”很少。如果没有保值增值动机,租房即可。决定资产需求的是预期收益,预期的房价越高,需求越大,也就是一般讲的买涨不买跌。这与一般的商品不同,即使大家预期某种商品价格上升,也难以提前消费(耐用消费品比如汽车可能例外,但幅度有限),大家更多地会减少这个产品的消费或找其他产品替代。

在中信证券看来,上述两点决定着房地产去库存可能不是一个线性的过程,要么效果不大,要有明显的效果可能就伴随整个市场的火爆。

延伸阅读

最让男人心动的节日:传统摸奶节

最让男人心动的节日:传统摸奶节

最让男人心动的节日:彝族摸奶节...[详情]

16年01月10日

跟拍17岁援交妹服务过程(7)

跟拍17岁援交妹服务过程(7)

我问多少钱,她说要400蚊。。我都说过了,哪有可能300元 N业笔比绻只是带了300元就好了,我就会立即走人,不会发...[详情]

16年01月03日

国产美腿丝女欣欣人体艺术之办公

国产美腿丝女欣欣人体艺术之办公

国产美腿丝女欣欣人体艺术之办公室猜想...[详情]

16年03月10日

从发型来观测你的姻缘

从发型来观测你的姻缘

原来发型也可以看出你的姻缘,你是否相信呢?不知道你会为自己选择哪一种发型呢?……...[详情]

15年12月14日

她们真不是故意走光的?还是直接

她们真不是故意走光的?还是直接

景甜 李菲儿...[详情]

16年02月18日

热门图片

HOT Pic

    组图:美女机器人亮相世界机器人大会引围观 韩国最新时尚街拍 看韩国美眉冬季如何穿搭 重庆街拍 美女妹儿遍地都是 丰满御姐尤物易鑫巨乳性感诱人写真