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看完这些你就明白 房价为何一直在快速上涨?

2016-04-29 08:59栏目:楼盘

2015年初以来的我国房地产市场出现明显的分化走势,以北京、上海、深圳为代表的一线城市价升量增,而大多数三、四线城市去库存的压力有增无减。房地产走势的分化是我国房地产市场最近十几年第一次出现,必有其内在的原因。我们分析当前的房地产市场形势从市场分化这个特点入手。

1现状

去年以来,一线城市中深圳和上海的房地产市场表现最突出。上海的交易量创世界历史纪录,数据显示,2015年度上海一、二手房共成交4986万平方米,成交金额达到1.4万亿元,该金额相当于2015年北京、天津、纽约和香港四个城市的房地产交易金额之和。而深圳的房价2015年度涨幅也创下中国最快纪录。除了量价齐涨,总价超过 1000万元的豪宅成交量也在大幅度增加。

在过去的每一轮房价上涨周期里,成交量增长最快的都是90平方米左右总价较低的中小户型,而此次一线城市的房地产周期的最明显的特点是总价高的大户型成交增长很快。

关于最近一年多的房地产市场的分化走势有很多分析,但都难以自恰。

有人解释一线房价上涨的原因是政策刺激,2015年3月30日国务院出台了一系列房地产刺激政策。以前曾经有类似的房地产刺激或抑制政策出台,一旦刺激政策,要么同涨,要么都不涨,唯有这次是意外,刺激政策更多地侧重与中小城市,而房价上涨的是一线城市,三、四线城市并没有被刺激起来。显然,用政策刺激来解释一线城市的房价上涨在逻辑上是立不住的。

还有人试图从供求关系来解释深圳房价涨幅过快的原因。深圳有一千多万常住人口,但是深圳每年新增加的住房供应大概是在500万平米左右,像北京、上海每年新增住房供应都超过1000万平米。很显然,深圳的住房供应是短缺的。但深圳住房的供应一直如此,2015年其人口也没有发生特别大的变化,为何2015年会表现非常突出?很显然,人口和土地矛盾的问题也不是深圳2015年房价突飞猛进的原因。

还有一种解释,因为2015年搞“大众创业,万众创新”,深圳在科技创新方面,新兴产业发展方面领先。问题是深圳一直领先,2015年也没有发生特别大的变化,深圳的GDP和全国一样,2015年还不如前几年。如果从经济结构的角度来看,很显然,解释深圳的房价以及一线城市房价和三、四线城市房价的背离也是解释不通的。

还有人从人口流动的角度来解释。当城市化率超过50%以后,中小城市的人口向特大城市集中,导致房地产市场出现分化:大多数中小城市由于人口持续流出,房地产市场将难有起色;一线城市和部分区域中心城市由于人口持续流入,房价将不断上涨。该观点从中长期看可能是正确的,但难以解释短期的市场价格大幅度上涨。按照年度数据看,2015年并非深圳、上海等城市人口流入的高峰,而且统计资料显示2015年度上海的常住人口出现了下降。可见,用人口流动来解释2015年以来的房价快速上涨是比较牵强的。

2原因

●近期一线城市房价上涨主要与股市有关

从我们的观察看,深圳的房价从2014年12月份开始上涨,涨得最快的时间是2015年5月份和6月份,7月份之后,深圳的房价环比上涨速度基本上不涨了。深圳的房价上涨状况与2014-2015年的股票市场基本雷同。从现象上可以进行判断,2015年度深圳和一线城市的房价走势与股市有关。

深圳股票市场与上海股票市场的不同之处在于有中小板和创业板市场,中小板现在有接近800家上市公司,创业板有接近500家,这两个加起来是1200多家上市公司。上市公司有一个特点,他在哪个交易所挂牌上市,就会在这个城市开户,设立办事处,有些上市公司还会投资股票。所有自然人股东和法人股东的账户的管理都放在这个城市。

股价上升过程中,上市公司股东的账面财富迅速增加。尽管经过去年的股市震荡,截至2015年底,创业板指数平均价格依然上升了84%,中小板上升了53%,而且,中小板和创业板市场从2012年底开始,股价已经连续三年上涨,累计上涨幅度都超过了200%,上市公司股东尤其是发起人股东财富迅速增加,这些新增财富主要集中在深圳。

股市上涨产生的财富效应同样会刺激上海的房地产市场,但影响程度不如深圳。因为上海证券交易所上市的主要是国有控股的蓝筹股,而且上海综合指数的涨幅远远落后于深圳的中小板和创业板指数。当然,以上海为中心的长三角是中国经济最有活力的地区,该地区有大量公司在深圳的中小板和创业板上市,因此,中小板和创业板股价的大幅度上涨使上海的房地产市场受到影响。上海周边的城市中,南京、杭州及苏州等也分布着相当数量的科技类上市公司的总部,而这几个城市的房价表现同样十分抢眼。

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